Verplichting asbestattest
Vanaf vandaag 23 november 2022 is het verplicht om een asbestattest voor te leggen op het ogenblik van het ondertekenen van de compromis betreffende de overdracht, en in het bijzonder bij de verkoop, van een onroerend goed.
Het asbestattest wordt afgeleverd door een gecertificeerde asbestdeskundige. Sedert 15 september 2022 begon OVAM met het afleveren van deze attesten.
Het asbestattest is enkel verplicht voor woning met bouwjaar dat voorafgaat aan 2001. Dit ten gevolge van het verbod op asbesthoudende materialen sedert 2001.
Dit attest wordt dan het volgende in een resem van documenten die verplicht voor te leggen zijn bij de verkoop van een woning, zoals het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen, etc.
Nietigheid?
Wanneer het attest niet werd medegedeeld, kan de verkoop vernietigd worden.
Naar analogie met het bodemattest zal de rechtsmisbruik toets wél moeten doorstaan worden. D.w.z. dat er sprake moet zijn van goede trouw bij het inroepen van de nietigheid.
Het gaat bovendien om een zogenaamde relatieve nietigheid, d.w.z. er kan afstand van gedaan worden op het moment van het verlijden van de notariële akte.
Desalniettemin is het aan te raden om deze moeilijkheden te vermijden en het attest reeds voorhanden te hebben op het moment van de verkoop.
Opschortende voorwaarde om asbestattest toch nog op te vragen?
Het valt te verwachten dat er enige wachttijd zal zijn bij het aanvragen van een asbestattest.
We brengen in herinnering dat het Hof van Cassatie heeft overwogen dat niets eraan in de weg staat om de totstandkoming van de overeenkomst op te schorten tot wanneer een negatief attest is afgeleverd (22 maart 2018, C.17.0067.N):
Krachtens artikel 1181 Burgerlijk Wetboek is een verbintenis onder opschortende voorwaarde aangegaan die welke afhangt van een toekomstige en onzekere gebeurtenis ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
Gelet op de voormelde doelstelling van artikel 101, § 1 en § 2 Bodemdecreet, namelijk het beschermen van de verwerver tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, kunnen de partijen niet rechtsgeldig een overeenkomst betreffende een overdracht van een grond sluiten onder de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar. In dergelijk geval verbindt de verwerver zich immers reeds tot de verwerving van een goed voordat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed vervuild is, hetgeen de decreetgever precies heeft
willen vermijden.
In het licht van de voormelde doelstelling kunnen zij daarentegen wel een overeenkomst betreffende de overdracht van grond sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is.
De omstandigheid dat artikel 116, § 1, Bodemdecreet bepaalt dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met artikel 101, staat hieraan niet in de weg. Het voorafgaand aan de overdracht opvragen en meedelen van een bodemattest en het opnemen van de inhoud ervan in de onderhandse akte zijn immers geen elementen die noodzakelijk zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst.
Dus het toepassen van een opschortende voorwaarden zou volgens deze cassatierechtspraak mogelijk moeten zijn.
Enige voorzichtigheid is natuurlijk zoals steeds geboden, in het bijzonder het uiterst nauwkeurig opstellen van de desbetreffende clausule.
