Nummer met lokaal tarief

Bod intrekken op woning

Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Vastgoedrecht.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Share on twitter
Share on facebook
Share on linkedin

Een bod doen

Wie een woning op het oog heeft, is snel geneigd een bod te doen. Vaak gebeurt dit op vraag en onder druk van de vastgoedmakelaar. Het lijkt aantrekkelijk om een bod te doen: er zijn geen vormvereisten wat de indruk geeft dat er geen al te zware gevolgen aan verbonden zijn en het bod ook makkelijk kan ingetrokken worden, zelfs al zou de verkoper zich akkoord verklaard hebben.

Niets is minder waar.

In principe komt een koopovereenkomst tot stand wanneer een overeenstemming is bereikt over alle essentiële voorwaarden.

Wat is een koop? Dat regelt artikel 1582 BW:

“Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.”

Een overeenkomst komt dan tot stand wanneer een aanbod wordt aanvaard. Dit aanbod kan trouwens zowel van de koper, als de verkoper, afkomstig zijn.

Dit komt omdat ons burgerlijk wetboek voor de koop een consensueel karakter heeft. De overeenkomst komt tot stand zoals dat heet solo consensu. Hieronder meer daarover.

Hoe doe je nu zo een bod?

Het bod is zelfs niet aan vormvereisten verbonden. Een mondeling bod kan dus perfect. Zolang de aanbieder het bod erkent, gaat dit goed. Doet de aanbieder dit niet, dan ontstaat een bewijsprobleem.

Daarom is het voor de partij die zich op het bod wenst te beroepen, op het vlak van de bewijsregels, beter een bod schriftelijk te laten vastleggen.

Aanbod met prijs is voldoende

Wanneer is het aanbod nu voldoende om daadwerkelijk een koopovereenkomst tot stand te doen komen. Daarover zijn de meningen sterk verdeeld. Het burgerlijk wetboek licht een tipje van de sluier:

“Art. 1583 BW. Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”

Wat moeten we daar nu van maken? Alvast 2 vaststellingen:

  1. Er is een koop wanneer de zaak en de prijs overeengekomen zijn.
  2. De koper verkrijgt van rechtswege (onmiddellijk en zonder verdere formaliteiten) de eigendom

Laten we verder ingaan op punt 1: de zaak en de prijs.

Over de zaak zal meestal weinig discussie zijn bij de aankoop van een woning. Hoewel daar al problemen kunnen opduiken: wat is wel en niet inbegrepen?

De prijs lijkt ook evident. Maar ook daar kan verwarring ontstaan: is de verkoop onder het BTW-stelsel of met registratierechten. Wie draagt welke kosten, etc.

Dat het burgerlijk wetboek exact dezelfde regels hanteert bij de verkoop van een fiets, als de verkoop van een huis, is dus rampzalig en totaal gedateerd. Dat blijkt alleen al uit de talloze praktijkvoorbeelden en bijna dagelijkse vragen die ons kantoor ontvangt.

Van zodra er een overeenkomst bestaat, kan het bod immers niet meer ingetrokken worden. De koop staat dan in principe vast en kan ook niet geannuleerd worden. Ook niet-essentiële voorwaarden kunnen niet zomaar toegevoegd worden zonder akkoord van de partijen (zoals de opschortende voorwaarde voor het bekomen van een lening).

Evenwel: zolang het bod niet aanvaard is, kan het wél nog ingetrokken worden. Aangezien het bod éénzijdig verleend wordt, kan het ook éénzijdig teruggetrokken worden.

Is een compromis verplicht?

De logische vraag die volgt is of een compromis dan wel verplicht is?

Er is alleszins geen bezwaar dat de partijen de totstandkoming van de verkoop laten afhangen van het ondertekenen van een compromis.

Als de partijen zulks niet zijn overeengekomen ligt het moeilijker. In principe is een compromis niet meer verplicht als er al een definitief akkoord over zaak en prijs is. In principe kunnen de koper en verkoper onmiddellijk naar de notaris stappen om de verkoop te verlijden.

Wat als de koper weigert een compromis te tekenen?

Dan komt de kat op de koord en moet blijken hoe rechtsgeldig de overeenkomst wel is waarvan één van de partijen de uitvoering vraagt.

Naar meer formalisme

Terwijl het burgerlijk wetboek in de praktijk moeilijk hanteerbaar blijkt, is er een tendens naar een meer plechtig karakter van de koop-verkoop van een woning.

Verschillende wetten leggen dwingende regels op die moeten nageleefd worden bij de verkoop van een appartement, woning, grond, etc. Deze dwingende regels staan op gespannen voet met het principe van het consensualisme, omdat er veelal een nietigheidssanctie aan is verbonden. Daarom kan het soms de moeite lonen om te laten nagaan of het bod wel bindend is. Zijn er bepaalde formaliteiten niet vervuld, kan het bod eventueel nog ingetrokken worden. Meer dan eens konden wij op die manier de koper “bevrijden”. Alles zal echter afhangen van hoe sterk het dossier beoordeeld wordt.

Aanbevelingen voor de praktijk

Voor wie op zoek is naar een woning, is het alvast nuttig om te onthouden dat bij het plaatsen van een bod opgelet moet worden:

  • Als er toch een bod gedaan wordt, zorg dat alle belangrijke zaken erin vermeld staan (zoals wat begrepen is bij de woning, of er nog een lening moet bekomen worden).
  • Verbind het bod aan een termijn, zo vermijd je achteraf een opzegtermijn in acht te moeten nemen bij het intrekken van het bod.
  • Wil je de koop toch liever laten afhangen van een compromis? Vermeld dit expliciet bij het bod.

Hoewel het in de praktijk schering en inslag is, valt het af te raden een ondoordacht bod te doen via bijvoorbeeld e-mail. De rechtsgevolgen daarvan kunnen niet onderschat worden. Van zodra het bod aanvaard wordt, komt er in principe een koop tot stand en kan het bod niet meer ingetrokken worden.

 

 

Rechtspraak

Gerelateerde online diensten

Er zijn voor dit artikel geen gerelateerde online diensten. U kan via deze link een overzicht van onze online diensten bekijken.

Vond U dit artikel nuttig? Bedank ons met een review op google!
Gent
Antwerpen!

Kantoren

Gent

Brugsevaart 31

9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23

Antwerpen

Brusselstraat 51

2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72

Brussel

Burg. Etienne Demunterlaan 5

1090 Jette

+32 (0)2 669 09 14