1. Principe stilzwijgende verlenging
Normaal gezien eindigt een handelshuurovereenkomst van rechtswege bij het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn, tenzij de huurder tijdig en op geldige wijze de huurhernieuwing heeft aangevraagd of tenzij de verhuurder de huurder in het onroerend goed heeft gelaten.
In dit laatste geval ontstaat er een stilzwijgende huurverlenging, die uitdrukkelijk wordt geregeld in artikel 14, derde lid Handelshuurwet.
Opdat er sprake zou zijn van een stilzwijgende huurverlenging, dienen er 3 cumulatieve voorwaarden vervuld te zijn, namelijk:
- De handelshuurder dient vervallen te zijn van het recht op huurhernieuwing, ofwel omdat hij geen aanvraag daartoe heeft gedaan, ofwel omdat diens aanvraag hetzij ongeldig, hetzij laattijdig was;
- De huurder dient na het einde van de huurperiode in het bezit van het gehuurde goed te blijven;
- Dit laatste dient te gebeuren met de toestemming van de verhuurder;
Opmerking: De handelswijze van partijen moet kunnen verklaard worden enerzijds als de bewuste wil van de handelshuurder om verder te huren en anderzijds als de werkelijke toestemming van de verhuurder om de huur verder als huur te laten doorlopen.
Wanneer deze 3 voorwaarden vervuld zijn, ontstaat er automatisch een (nieuwe) huur van onbepaalde duur, waarop alle bepalingen van de Handelshuurwet van toepassing zijn.
2. Opzegging van de verlengde huur door de verhuurder
Artikel 14, derde lid Handelshuurwet stipuleert dat de verhuurder de (verlengde) huurovereenkomst van onbepaalde duur kan beëindigen door middel van een opzegging.
Deze opzegging hoeft niet gemotiveerd te zijn en kan op gelijk welke manier gebeuren. Uiteraard is een bewijskrachtig geschrift om bewijstechnische redenen aan te raden.
De door de verhuurder te respecteren opzeggingstermijn dient ten minste achttien maanden te zijn.
In voorkomend geval voorziet de Handelshuurwet dat de handelshuurder op zijn beurt het recht heeft om een huurhernieuwing aan te vragen en dit tussen de achttiende en vijftiende maand vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn.
3. Opzegging van de verlengde huur door de huurder
Ook de huurder heeft de mogelijkheid om de (verlengde) huur van onbepaalde duur op elk ogenblik te beëindigen door middel van opzegging.
De Handelshuurwet voorziet in deze hypothese evenwel niet in een bijzondere regeling voor de opzeggingstermijn die de handelshuurder in acht moet nemen.
Tot voor kort heerste er dienaangaande controverse in de rechtspraak en de rechtsleer. Sommigen meenden dat op basis van artikel 3 Handelshuurwet een termijn van zes maanden moest worden gerespecteerd, terwijl anderen naar de korte opzeggingstermijn van één maand (conform het gemeenrechtelijke artikel 1736 van het BW) verwezen.
In een arrest van 28 april 2011 heeft het Hof van Cassatie geoordeeld als volgt: “Wanneer een nieuwe huur tot stand komt overeenkomstig voormeld artikel 14, derde lid, is die huur van onbepaalde duur en kunnen de partijen deze beëindigen met inachtneming van een relatief korte opzeggingstermijn, die, volgens die bepaling, voor de verhuurder beperkt kan worden tot achttien maanden en voor de huurder, krachtens artikel 1736 van het Burgerlijk Wetboek, tot één maand“.
Opmerking: De bepaling van artikel 1736 B.W. is, van aanvullend recht, zodat partijen voorafgaandelijk contractueel van deze korte termijn van één maand kunnen afwijken en voor een langere termijn kunnen opteren.
