Nummer met lokaal tarief

Gids Handelshuur

A. De principiële geoorloofdheid

Inzake handelshuur is het gemeen recht van toepassing (artikel 1717 BW), hetwelk bepaalt dat onderhuur en overdracht van (handels)huur steeds toegelaten is, tenzij er een andersluidend beding in de handelshuurovereenkomst werd opgenomen.

De Handelshuurwet zelf bevat enkele bepalingen omtrent de onderhuur en huuroverdracht. Zo stipuleert artikel 10, eerste lid Handelshuurwet dat – ondanks de clausule in de handelshuurovereenkomst die onderhuur of huuroverdracht verbiedt – onderhuur of huuroverdracht tóch mogelijk is, indien zulks tegelijk geschiedt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak en indien dit slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuur.

Voormeld recht op onderhuur of overdracht van handelshuur (artikel 10 Handelshuurwet) is van dwingend recht.

 Opgelet: een beding in de handelshuurovereenkomst waarbij de huurder die zijn huurrecht overdraagt, aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd is, is ongeldig!

Uitzondering: De mogelijkheid van onderhuur of overdracht van huur vervat in artikel 10, eerste lid Handelshuurwet, wordt evenwel uitgesloten indien de verhuurder of diens familie een gedeelte van het verhuurde onroerend goed bewoont (artikel 10, tweede lid Handelshuurwet).

Belangrijk: het gaat om de hypothese waarin er in de handelshuurovereenkomst een verbodsclausule van onderhuur of huuroverdracht opgenomen staat.

Indien er in de handelshuurovereenkomst geen dergelijke verbodsclausule te bespeuren valt, zal de huurder vrij zijn om te onderverhuren of de huur over te dragen, ook al bewoont de verhuurder of diens familie een deel van het onroerend goed.

Opgelet: onder ‘familie’ wordt begrepen: de bloed- of aanverwanten in rechte lijn, de aangenomen kinderen en de erkende natuurlijke kinderen.

Wanneer de verhuurder geen natuurlijke persoon is, maar een rechtspersoon, kan deze laatste evident geen familie hebben en geldt de uitzondering van artikel 10, tweede lid Handelshuurwet niet.

Artikel 11bis Handelshuurwet voorziet dat de handelshuurder een gedeelte van het onroerend goed kan onderverhuren om dit te laten gebruiken als hoofdverblijfplaats, op voorwaarde dat:

  • De handelshuurovereenkomst zulks niet verbiedt;
  • De hoofdhuurder zijn handel in het gehuurde onroerend goed behoudt.

Op deze onderhuur is artikel 4 §2, derde t.e.m. zevende lid Woninghuurwet toepasselijk, hetgeen onder andere het volgende impliceert:

  • De duur van de onderverhuring mag uiteraard niet langer zijn dan de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst;
  • De handelshuurder die de hoofdhuurovereenkomst vervroegd wil beëindigen, dient aan de onderhuurder een opzeggingstermijn van minstens drie maanden geven, dient een kopie van de opzegging aan de onderhuurder te bezorgen en dient tevens een schadevergoeding van drie maanden huur te betalen aan de onderhuurder.

 B. Formaliteiten bij onderhuur of handelshuuroverdracht

De huurder die wil onderverhuren of zijn handelshuur wil overdragen conform artikel 10, lid 1 Handelshuurwet, dient hierbij enkele formaliteiten te respecteren, dewelke opgesomd staan in artikel 10, derde, vierde en vijfde lid Handelshuurwet:

  • Artikel 10, derde lid Handelshuurwet stipuleert dat de handelshuurder die zich wenst te beroepen op zijn recht van onderverhuring of huuroverdracht, aan de verhuurder het ontwerp van akte van onderverhuring of huuroverdracht dient te betekenen, bij een ter post aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot.

De verhuurder heeft vervolgens, binnen de 30 dagen na de betekening, het recht om aan de huurder zijn gemotiveerd verzet tegen de vooropgestelde onderverhuring of huuroverdracht te betekenen en dit bij een ter post aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot, op straffe van verval.

Bij gebreke aan een (tijdig) verzet, wordt de verhuurder geacht met de onderhuur of huuroverdracht in te stemmen.

Opmerking: deze verplichting geldt enkel indien er in de handelshuurovereenkomst een verbod van huuroverdracht of onderhuur genoteerd staat.

Volgens artikel 10, vierde lid Handelshuurwet is het verzet vanwege de verhuurder ‘onder meer’ gegrond, wanneer de handelshuurder de handel in het gehuurde goed sedert minder dan twee jaar heeft uitgeoefend, ofwel wanneer hij de huurhernieuwing sinds minder dan twee jaar heeft verkregen, behalve in geval van overlijden van de huurder of andere buitengewone omstandigheden (zoals bijvoorbeeld zware ziekte of het faillissement van de handelshuurder).

Naast deze wettelijk voorziene verzetsgrond, kan de verhuurder zich tegen de onderhuur of huuroverdracht verzetten in geval van ‘wettige redenen’, zoals bijvoorbeeld het gegeven dat er een wijziging in de aard van de handel of in de bestemming van het goed zou teweeggebracht worden.

  • Artikel 10, vijfde lid Handelshuurwet bepaalt dat de handelshuurder tegen het verzet van de verhuurder in rechte kan opkomen en dit binnen de 15 dagen na de betekening van het verzet, op straffe van verval.

De huurder die wil onderverhuren of zijn handelshuur wil overdragen conform het gemeen recht, dient zijn intenties hiertoe te betekenen conform de voorschriften van artikel 1690 BW.

C. De gevolgen van de onderhuur en overdracht van handel

 C.1. Algemeen

Artikel 11 Handelshuurwet is een zeer belangrijke bepaling, nu deze de gevolgen regelt van de onderhuur en huuroverdracht en daarbij enkele substantiële afwijkingen invoert op het gemeen recht.

Opmerking: Artikel 11 Handelshuurwet geldt voor ALLE onderverhuringen en huuroverdrachten en dus niet enkel voor deze voorzien in artikel 10 Handelshuurwet.

Zowel bij onderhuur als bij huuroverdracht zijn er verschillende hypotheses denkbaar. Zo kan de handelshuurder bijvoorbeeld beslissen om zijn handelszaak over te dragen of te verhuren, doch zonder daarbij het onroerend goed zelf onder te verhuren.

Alle verschillende opties worden in artikel 11 Handelshuurwet geregeld en worden hieronder kort besproken.

 

Let op: Artikel 11 Handelshuurwet is niet van toepassing indien de onderhuur geen betrekking heeft op alle rechten van de huurder (bijvoorbeeld van kortere duur is dan de hoofdhuurovereenkomst) en evenmin indien de onderhuurder de handelszaak overneemt van derden.

C.2. De huuroverdracht geschiedt samen met de overdracht van de handelszaak

In geval de handelshuurder zijn handelshuurovereenkomst overdraagt samen met zijn handelszaak in zijn geheel, dan wordt de overnemer rechtstreekse huurder van de verhuurder (artikel 11, lid 1 Handelshuurwet).

De overnemer zal dus alle huurrechten rechtstreeks kunnen laten gelden tegenover de verhuurder, terwijl de oorspronkelijke handelshuurder zijn huurrechten verliest.

C.3. De onderverhuring geschiedt samen met de overdracht van de handelszaak

Ook in dit geval wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de hoofdverhuurder (artikel 11, tweede lid Handelshuurwet).

De enige vereiste is dat de onderverhuring volledig is, alsook dat dit – gelijktijdig – samen gaat met de overdracht van de handelszaak.

Het gaat hier om een afwijking van het gemeen recht, alwaar een onderverhuring geen enkele rechtsband creëert tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder.

C.4. De onderverhuring geschiedt samen met de verhuring of met de totstandkoming van de handelszaak

Het gaat hier om het geval waarin de oorspronkelijke handelshuurder niet de eigenaar is van de handelszaak, hetgeen vaak voorkomt bij brouwerijcontracten.

Niet zelden huurt een brouwerij een onroerend goed, zonder dat zij eigenaar is van een handelszaak (en zelfs zonder de intentie om er één op te richten).

De brouwerij gaat vervolgens het pand onderverhuren aan bijvoorbeeld een caféhouder, die wél een handelszaak uit de grond stampt (of er reeds eigenaar van is).

In dit geval komt er geen rechtstreekse rechtsband tot stand tussen de onderhandelshuurder en de hoofdverhuurder.

In de praktijk situeren de voornaamste gevolgen hiervan zich op het vlak van de huurhernieuwing.

C.5. Wat indien de hoofdhandelshuur vervroegd wordt beëindigd

Wanneer de handelshuurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder wordt beëindigd vóór de wettelijke of contractuele vervaldag en dit door de schuld, op initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder, kan de onderhuurder van een bijzondere bescherming genieten, zoals bepaald in artikel 11, II, derde lid Handelshuurwet.

In voorkomend geval wordt de onderhuurder immers rechtstreekse huurder van de hoofdverhuurder. Deze rechtsband/overeenkomst komt automatisch tot stand uit kracht van de wet.

 Let op: De onderhuurder heeft de keuze om de handelshuur niet verder te zetten.

In een arrest van 5 november 2009 heeft het Hof van Cassatie beklemtoond dat de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder, geen nieuwe handelshuurovereenkomst uitmaakt, doch wel een geval van contractoverdracht.

Het gaat dus om de voortzetting van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst en dit onder de voorwaarden die de hoofdverhuurder en de voormalige onderhuurder in onderling overleg hebben bepaald.

De onderhuurder kan immers niet gebonden worden geacht door de voorwaarden van de handelshuur tussen de voormalige hoofdhuurder en de hoofdverhuurder.

Indien de partijen het niet eens kunnen raken omtrent de voorwaarden van de handelshuur, zal de tussenkomst van de rechtbank onafwendbaar zijn, dewelke de voorwaarden naar billijkheid moet bepalen en dit met inachtneming van de voorschriften van artikel 19 Handelshuurwet.

Welke duur heeft de handelshuurovereenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder?

De wet voorziet niets omtrent de duur van de handelshuur. Niettegenstaande de onderhuurder en hoofdverhuurder vrij de voorwaarden van de handelshuur kunnen overeenkomen, stelt zich de vraag of de onderhuurder de hoofdverhuurder een nieuwe huurovereenkomst kan opdringen met een minimumduur van negen jaar?

Deze vraag dient negatief te worden beantwoord. De onderhuurder zal qua duur der handelshuurovereenkomst genoegen moeten nemen met de resterende duur van de oorspronkelijke hoofdhuur.

C.6. De hoofdhuurder is hoofdelijk gehouden met de onderhuurder

De Handelshuurwet bepaalt in artikel 11, III dat de oorspronkelijke huurder hoofdelijk gehouden blijft tot alle uit de oorspronkelijke handelshuur voortvloeiende verplichtingen.

De verhuurder geniet bijgevolg een goede bescherming op basis van artikel 11, III Handelshuurwet.

Opmerking: Uiteraard geldt de hoofdelijkheid enkel voor de toekomst.

 

De overdrager/oorspronkelijke handelshuurder is uitsluitend hoofdelijk gehouden met betrekking tot de aanvankelijke handelshuurovereenkomst. De hoofdelijkheid komt dan ook te vervallen zodra er een huurhernieuwing wordt toegestaan of de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd wordt na het einde van de overeengekomen termijn.

Het principe van de hoofdelijkheid impliceert tevens dat bij opeenvolgende overdrachten – weliswaar binnen de looptijd van de aanvankelijke huurovereenkomst – elke overdrager hoofdelijk aansprakelijk blijft ten aanzien van de hoofdverhuurder.

Het betreft een afwijking op het gemeen recht.

De hoofdelijkheid houdt ook in dat de handelshuurder die overgedragen heeft, geen enkele actie kan ondernemen ten aanzien van de overnemer die zijn verplichtingen tegenover de hoofdverhuurder niet nakomt. De huurder die overgedragen heeft, kan de verbreking van de huurovereenkomst niet vragen, vermits hij niet langer als huurder wordt beschouwd.

ECHTER: voormelde regeling betekent niet dat verhuurders de hoofdelijke aansprakelijkheid van de handelshuurder-overdrager(s) nodeloos zouden mogen verzwaren en dit door te talmen om actie te ondernemen tegen de handelshuurder-overnemer die in gebreke blijft.

C.7. Kan de verhuurder zijn rechten overdragen?

Ook de verhuurder kan zijn rechten overdragen. Deze rechtshandeling wordt beheerst door het gemeen recht en meer bepaald door de artikelen 1689 e.v. BW.

De hoofdverhuurder kan derhalve zijn recht overdragen zonder dat enige tussenkomst vanwege de onderhuurder vereist is. De onderhuurder kan zich op geen enkele wijze verzetten tegen de komst van de nieuwe hoofdverhuurder.

Opgelet: de hoofdverhuurder kan uitsluitend zijn recht als schuldeiser overdragen, doch niet zijn recht als schuldenaar! Dit laatste betekent onder meer dat de onderhuurder de huurhernieuwing dient aan te vragen aan zijn oorspronkelijke verhuurder.

Handelshuur topics

Sorry, er zijn geen navigatie items gevonden


Gids startpagina

Kantoren

Gent

Brugsevaart 32

9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23

Antwerpen

Brusselstraat 51

2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72

Brussel

Koloniënstraat 11

1000 Brussel

+32 (0)2 669 09 14