Nummer met lokaal tarief

Gids Handelshuur

A. Principes huurhernieuwing

Artikel 13 Handelshuurwet verleent aan de handelshuurder het recht om – bij voorrang op alle andere personen – de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aan te vragen.

Het recht op hernieuwing van de handelshuur heeft betrekking op het gehele onroerend goed.

De handelshuurder kan dit recht uitoefenen bij het verstrijken van de handelshuurovereenkomst, evenals bij het verstrijken van de eerste en de tweede huurhernieuwing.

De handelshuurder heeft recht op maximaal drie huurhernieuwingen.

Opgelet: Het recht op hernieuwing impliceert de intentie om dezelfde handel voort te zetten. Indien de handelshuurder een andere handel wil uitoefenen of deze tijdens de aanvraagprocedure van huurhernieuwing reeds een andere activiteit is opgestart, maakt dit een reden tot niet-toekenning van de hernieuwing uit.

In principe wordt de huurhernieuwing aangegaan voor een termijn van negen jaar, tenzij partijen een andere duur overeenkomen.

Opgelet: Partijen kunnen pas anders overeenkomen, zodra het recht op huurhernieuwing is ontstaan, d.w.z. vanaf de achttiende maand vóór het einde van de overeenkomst.

Partijen dienen hun andersluidende overeenkomst te laten opnemen hetzij in een notariële akte, hetzij in een verklaring voor de vrederechter.

Een hernieuwde handelshuurovereenkomst betreft een compleet nieuwe huurovereenkomst, die niet kan genieten van de “vaste datum” die de vorige handelshuurovereenkomst had.

Opmerking: Een huurhernieuwing valt niet te verwarren met een stilzwijgende huurverlening, in welk laatste geval de handelshuurder in het goed gelaten wordt nadat de overeenkomst een einde heeft genomen en de handelshuurder geen/laattijdig huurhernieuwing had aangevraagd.

In geval van stilzwijgende huurverlenging komt er een nieuwe overeenkomst tot stand waarop de Handelshuurwet van toepassing is.

De verhuurder kan deze overeenkomst opzeggen, mits inachtneming van een opzeggingstermijn van minstens 18 maanden. De handelshuurder kan van zijn kant als reactie de huurhernieuwing vragen.

B. De procedure van de huurhernieuwingsaanvraag

 B.1. Algemeen

De huurhernieuwing geschiedt nooit automatisch. Zij dient steeds door de handelshuurder te worden aangevraagd en dit met inachtneming van enkele strenge vorm- en grondvoorwaarden.

Indien de handelshuurder zijn aanvraag niet tijdig of niet conform de wettelijke voorwaarden doet, zal zijn recht komen te vervallen en zal hij (behoudens akkoord van de verhuurder) geen huurhernieuwing, noch een uitzettingsvergoeding bekomen.

 Opmerking: Partijen kunnen onderling overeenkomen omtrent de huurhernieuwing en afstappen van de strenge voorwaarden van artikel 14 e.v. Handelshuurwet.

Vermits de regeling van artikel 14 e.v. Handelshuurwet van dwingend recht is en afwijkingen met de relatieve nietigheid worden gesanctioneerd, kan de verhuurder er evenwel pas afstand van doen, nadat het recht op hernieuwing is ontstaan.

Zowel het Grondwettelijk Hof als het Hof van Cassatie hebben recentelijk gewezen op de strikte wettelijke voorwaarden die met een aanvraag tot huurhernieuwing gepaard gaan.

De aanvraag tot huurhernieuwing vanwege de handelshuurder moet aan de volgende voorwaarden voldoen (artikel 14 Handelshuurwet):

  1. De aanvraag moet gebeuren tussen de achttiende en de vijftiende maand vóór het verstrijken van de lopende huur en dit op straffe van verval;
  2. De aanvraag moet geschieden per aangetekend schrijven, dan wel per gerechtsdeurwaardersexploot;
  3. De aanvraag moet de voorwaarden opsommen waaronder de handelshuurder bereid is om de nieuwe handelshuur aan te gaan en dit op straffe van nietigheid;
  4. De aanvraag moet – op straffe van nietigheid – de vermelding bevatten dat de verhuurder zal worden geacht met de huurhernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet, op dezelfde wijze en binnen de drie maanden, aan de handelshuurder kennis geeft, hetzij van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, hetzij van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

Opmerkingen:

  • Indien de verhuurder niet binnen de bepaalde termijn zijn visie laat kennen, wordt hij vermoed met de door de huurder gevraagde huurhernieuwing in te stemmen. Het gaat om een onweerlegbaar vermoeden.
  • Bepaalde rechtspraak en rechtsleer gaat ervan uit dat de Handelshuurwet niet bedoelt dat de verhuurder “op dezelfde wijze” dient te antwoorden.

Het is aan te raden dat de huurder in diens huurhernieuwingsaanvraag gewoon de tekst van artikel 14, eerste lid Handelshuurwet letterlijk in zijn huurhernieuwingsaanvraag opneemt.

Het kan dan ook van belang zijn om hieromtrent tijdig professionele hulp in te schakelen.

B.2. Wat als de huurhernieuwing door de onderhuurder wordt aangevraagd?

Wanneer er sprake is van volledige onderverhuring, die gepaard gaat met de overdracht van de handelszaak, wordt de onderhuurder rechtstreekse huurder van de verhuurder (artikel 11, I Handelshuurwet).

Dit betekent dan ook dat de onderhuurder zijn aanvraag tot huurhernieuwing rechtstreeks aan de hoofdverhuurder moet richten en dit onder de voorwaarden van artikel 14 e.v. Handelshuurwet.

In de gevallen waarin er sprake is van een onderverhuring die gepaard gaat met de verhuring van de handelszaak (of die aanleiding geeft tot de oprichting van een handelszaak), wordt de onderhuurder niet de rechtstreekse huurder van de hoofdverhuurder.

Indien de onderhuurder niet de rechtstreekse huurder van de hoofdverhuurder wordt,  moet men een aantal verschillende situaties onderscheiden:

  1. De hoofdhuurder heeft de huurhernieuwing aangevraagd en bekomen: in dit geval geldt voor de onderhuurder de gewone procedure van huurhernieuwing;
  2. De hoofdhuurder heeft de huurhernieuwing aangevraagd, maar deze werd hem geweigerd om objectieve redenen: de onderhuurder zal dan evenmin een huurhernieuwing kunnen bekomen. De onderhuurder kan enkel de hoofdhuurder aanspreken in verband met de uitzettingsvergoeding die deze laatste vanwege de hoofdverhuurder zou ontvangen;
  3. De hoofdhuurder heeft geen huurhernieuwing aangevraagd en de overeenkomst van onderhuur heeft hem die verplichting niet opgelegd: de onderhuurder staat machteloos.

Wel zou de onderhuurder de hoofdhuurder op basis van artikel 1382 BW kunnen aansprakelijk stellen, indien deze laatste de onderhuurder huurhernieuwing heeft toegestaan zonder ze zelf aan te vragen.

Nochtans kan de onderhuurder volgens artikel 11, II, tweede lid Handelshuurwet – in het geval waarin de hoofdhuurder de huurhernieuwing niet heeft aangevraagd of deze niet werd bekomen om redenen eigen aan deze laatste – zijn recht op huurhernieuwing rechtstreeks ten aanzien van de hoofdverhuurder uitoefenen, op voorwaarde dat de onderhuurder op dezelfde dag een aanvraag tot huurhernieuwing richt aan zowel de hoofdhuurder als de hoofdverhuurder, volgens de gewone procedure.

Eens deze aanvraag aan beide partijen werd gericht, is artikel 14, tweede lid Handelshuurwet van toepassing, hetwelk bepaalt dat indien partijen niet tot overeenstemming komen, de onderhuurder zowel de verhuurder als de hoofdhuurder moet dagvaarden binnen de dertig dagen na het afwijzend antwoord van één van hen beiden, of – indien één van hen niet heeft geantwoord – binnen de dertig dagen na het verstrijken het verstrijken van de termijn van drie maanden.

Het Hof van Cassatie oordeelde in haar arrest van 22 maart 2013 (met rolnummer C.12.0315.N) dat uit de bepalingen van artikel 14, eerste en tweede lid Handelshuurwet volgt dat de hoofdhuurder verplicht is zijn antwoord binnen drie maanden te rekenen vanaf de aanvraag tot hernieuwing van de onderhuurder kenbaar te maken aan de onderhuurder en dat het stilzwijgen van de hoofdhuurder geldt als vermoeden van instemming met de aanvraag tot hernieuwing van de onderhuurder.

B.3. Wat als het goed aan meerdere handelshuurders wordt verhuurd?

Indien hetzelfde onroerend goed – in onverdeeldheid – aan meerdere huurders wordt verhuurd, moet de huurhernieuwingsaanvraag door elk van hen individueel ingediend worden en dit op straffe van nietigheid.

Opgelet: bepaalde rechtsleer meent dat één van de huurders recht kan hebben op huurhernieuwing, ook al vragen de andere huurders deze niet aan.

Het Hof van Cassatie heeft nochtans in haar arrest van 11 april 2003 bevestigd dat álle handelshuurders de huurhernieuwing moeten aanvragen.

B.4. Wat als het het goed door meerdere verhuurders wordt verhuurd?

Deze hypothese is bijvoorbeeld voorhanden wanneer de handelshuur wordt voortgezet door de erfgenamen van de verhuurder.

De aanvraag tot huurhernieuwing moet dan door de handelshuurder worden gericht aan alle verhuurders, tenzij één van hen als gevolmachtigde optreedt.

Opmerking: in geval van bijvoorbeeld onenigheid tussen de erfgenamen of mede-eigenaars, kan de meest gerede partij zich tot de vrederechter wenden die dan in toepassing van artikel 577bis BW één van hen kan machtigen om namens alle andere mede-eigenaars standpunt in te nemen.

C. De reactie van de verhuurder op de aanvraag tot huurhernieuwing

 C.1. Algemeen

De verhuurder kan uiteraard op verschillende manieren reageren op een aanvraag tot huurhernieuwing die hij van zijn (onder)handelshuurder(s) ontvangt.

Vooreerst kan de verhuurder uitdrukkelijk instemmen met de huurhernieuwing.

Daarnaast is het ook mogelijk dat deze niet reageert. Indien de verhuurder de aanvraag heeft ontvangen en hij een termijn van drie maanden voorbij laat gaan zonder te antwoorden, wordt hij geacht met de huurhernieuwing akkoord te gaan.

Opmerking: in voorkomend geval is het desalniettemin nuttig dat de handelshuurder zich tot de vrederechter wendt, teneinde een vonnis uit te lokken waarin het gebrek aan reactie vanwege de verhuurder (en dus diens akkoord) wordt geacteerd, opdat dit vonnis zou kunnen worden geregistreerd.

Op die manier bekomt de hernieuwde huur vaste datum, hetgeen van belang kan zijn indien de verhuurder lopende de huurhernieuwing zou beslissen om het onroerend goed te vervreemden.

Uitzonderingen: het principe dat de verhuurder die niet binnen de drie maanden na de huurhernieuwingsaanvraag antwoordt, wordt geacht in te stemmen met de huurhernieuwing, geldt niet ten aanzien van de onderhuurder.

Evenmin geldt voornoemd principe in geval van een rechtstreekse aanvraag vanwege de onderhuurder overeenkomstig artikel 11, II Handelshuurwet.

Verder is het ook mogelijk dat de verhuurder akkoord gaat met de aanvraag, doch mits andere voorwaarden. De verhuurder dient dan wel die andere voorwaarden aan de handelshuurder kenbaar te maken binnen de drie maanden en dit (naar keuze van de handelshuurder) per aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot.

 Opgelet: de verhuurder die andere voorwaarden ter kennis heeft gebracht van de handelshuurder, kan naderhand de huurhernieuwing niet meer weigeren!

De handelshuurder heeft op zijn beurt dan dertig dagen de tijd om over de door de verhuurder geformuleerde voorwaarden te oordelen.

Indien de handelshuurder met het tegenvoorstel van de verhuurder kan instemmen, dient hij zijn akkoord binnen de dertig dagen aan de verhuurder ter kennis te brengen (per aangetekende brief of per gerechtsdeurwaardersexploot.

Opgelet: Indien de handelshuurder dit niet tijdig doet, verliest deze zijn recht op hernieuwing! In haar arrest van 7 mei 2009 oordeelde het Hof van Cassatie dat het stilzwijgen van de handelshuurder niet kan worden opgevat als zijnde een instemming met de voorwaarden zoals deze door de verhuurder werden meegedeeld.

Indien de handelshuurder echter niet akkoord kan gaan met de tegenvoorwaarden die door de verhuurder geformuleerd werden, moet hij zich binnen de dertig dagen tot de Vrederechter wenden.

Voor meer informatie, klik hier.

C.2. Gemotiveerde weigering door de verhuurder

Het staat de verhuurder vrij om de aanvraag tot huurhernieuwing vanwege de handelshuurder te weigeren. Dergelijke weigering is evenwel aan strenge voorwaarden onderworpen:

  • De weigering dient aan de handelshuurder ter kennis worden gebracht hetzij per aangetekend schrijven, hetzij per gerechtsdeurwaardersexploot en dit binnen de drie maanden na ontvangst van de huurhernieuwingsaanvraag;
  • De weigering in hoofde van de verhuurder dient gemotiveerd te zijn.

Artikel 16, I handelshuurwet somt de redenen van weigering (limitatief) op. De verhuurder dient in zijn weigering derhalve nauwkeurig de reden van weigering aan te geven.

Het is de verhuurder toegestaan zijn weigering op verschillende motieven te steunen, de ene in hoofdorde en de andere in subsidiaire orde, op voorwaarde dat er tussen de aangehaalde redenen geen tegenstrijdigheid, dan wel onduidelijkheid bestaat.

Vaststaande rechtspraak van het Hof van Cassatie laat de verhuurder toe om – zolang de termijn van drie maanden niet is verstreken – een tweede reden van weigering in te roepen, indien de eerste bijvoorbeeld werd afgewezen.

De wettelijk opgesomde redenen tot weigering van de aanvraag tot huurhernieuwing, zijn de volgende:

a) De verhuurder wenst het pand zelf in gebruik te nemen

De verhuurder heeft het recht om de huurhernieuwing te weigeren indien hij het verhuurde goed persoonlijk en daadwerkelijk in gebruik wenst te nemen.

Opgelet: De wet stelt een aantal personen gelijk met de verhuurder. Het gaat onder andere om de verhuurder zijn/haar (achter)(klein)kinderen, de wettige (groot)ouders en de echtgenoot.

De verhuurder hoeft in zijn weigeringsbeslissing de naam van de betrokken verwant niet te vermelden.

De verhuurder (of diens wettelijk opgesomde verwanten) mag het verhuurde pand in gebruik nemen, hetzij als woning, hetzij als winkelruimte (een gelijksoortige handel is tevens toegelaten, maar dan zal een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn).

De invulling van het criterium ‘werkelijk en persoonlijk in gebruik nemen’ zorgt voor discussie in de rechtspraak en de rechtsleer, hetgeen verschillende rechterlijke uitspraken tot gevolg heeft.

Dienaangaande heeft het Hof van Cassatie in het verleden reeds geoordeeld dat het niet vereist is dat er sprake zou zijn van een materiële ingebruikname die permanent is en de gehele oppervlakte van het onroerend goed beslaat. Het Hof is van mening dat het volstaat dat de verhuurder (of diens wettelijk opgesomde verwant) in het goed kan verblijven op ieder ogenblik dat hem/haar uitkomt, ongeacht het feit dat deze laatste een derde heeft toegestaan om tijdelijk het genot te hebben van een gedeelte van het goed, ook al dient deze hiervoor een financiële tegenprestatie te leveren.

Opmerking: indien het handelshuurcontract zowel de huur van woonlokalen als de huur van handelslokalen voorziet, dient de verhuurder die de huurhernieuwingsaanvraag weigert om het goed in gebruik te nemen, het gehele pand persoonlijk en werkelijk in gebruik te nemen.

Kan het goed in gebruik genomen worden door een vennootschap?

De weigering door de verhuurder kan tevens gebaseerd zijn op zijn wens om het goed in gebruik te laten nemen door een personenvennootschap, waarvan de werkende vennoten of deze die ten minste 3/4de van het kapitaal bezitten, in de door de wet voorziene betrekking van verwantschap tot de verhuurder staan.

Opgelet: deze regel geldt enkel om personenvennootschappen. De NV is dan ook uitgesloten.

Voor kapitaalvennootschappen (zoals de NV) geldt artikel 17 Handelshuurwet dat bepaalt dat de weigering van de huurhernieuwing door de verhuurder enkel kan, indien de hoofdzetel van de vennootschap van de verhuurder in het gehuurde goed wordt overgebracht, dan wel indien die hoofdzetel in een naburig onroerend goed is gevestigd, om deze hoofdzetel uit te breiden.

Opgelet: Onder ‘hoofdzetel’ wordt de ‘voornaamste zetel’ verstaan en ‘naburig’ hoeft niet ‘aanpalend’ te zijn!

b) De uitsluiting van iedere handelsbestemming

De verhuurder mag de aanvraag tot huurhernieuwing weigeren, indien hij de intentie heeft om aan het onroerend goed een andere bestemming te geven, waardoor enige handelsuitbating onmogelijk wordt.

De handelsbestemming moet volledig verdwijnen. Ook groothandel en nijverheid wordt uitgesloten.

c) De afbraak en wederopbouw van het gehuurde onroerend goed

In voorkomend geval moet het gaan om de afbraak en wederopbouw van de verhuurde lokalen, waarvan de kosten drie jaar huurprijs moeten overschrijden.

De kostprijs van het project wordt ruim benaderd. Zodra de kosten verbonden zijn met de afbraak van het pand, gevolgd door een wederopbouw ervan, worden zij in aanmerking genomen ter berekening van de totale kostprijs die drie jaar huur moet overschrijden.

Uiteraard zal deze reden van weigering slechts gegrond zijn, indien zij ook daadwerkelijk verwezenlijkt wordt.

Opgelet: De verwezenlijking dient te gebeuren door de verhuurder-eigenaar zelf en niet door een latere verkrijger!

d) Grove tekortkomingen in hoofde van de handelshuurder

Onder ‘grove tekortkoningen’ wordt onder andere verstaan:

  • Ernstige tekortkomingen door de handelshuurder aan diens wettelijke en/of contractuele verplichtingen, zoals de miskenning van de verplichting om het goed te gebruiken als een goed huisvader, nalaten de huur (stipt) te betalen, enzovoort;
  • Iedere ongeoorloofde attitude van de handelshuurder, waardoor het (objectief gezien) onmogelijk wordt om de contractuele relatie tussen de verhuurder en de handelshuurder voor te zetten;
  • Een substantiële waardevermindering van het onroerend goed, veroorzaakt door de handelshuurder (of personen waarvoor deze verantwoordelijk is), vermits hieruit veelal verlies aan cliënteel zal voortspruiten.

Wanneer de handelshuurder zowel het onroerend goed huurt, alsook de handelszaak, kan hij evident door de verhuurder worden aangesproken voor grove tekortkomingen aan de verplichtingen die het genot van één van beiden betreffen. Op basis van dergelijke tekortkomingen zal de verhuurder de aanvraag tot huurhernieuwing kunnen weigeren.

e) Een aanbod van een hogere prijs door een derde

Tijdens dezelfde periode als deze waarin de handelshuurder de huurhernieuwing kan aanvragen, namelijk tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van de huurperiode, moet de handelshuurder toestaan dat eventuele gegadigden het gehuurde goed komen bezichtigen.

De verhuurder heeft het recht om de aanvraag tot huurhernieuwing te weigeren, op voorwaarde dat het aanbod van de derde tot betaling van een hogere huurprijs, aan de volgende vereisten voldoet:

  • De betrokken derde dient zijn aanbod voor een termijn van minstens drie maanden te handhaven en dit te rekenen vanaf de dag dat het aanbod aan de handelshuurder wordt meegedeeld;
  • De betrokken derde verklaart zich akkoord met de betaling van een uitzettingsvergoeding aan de handelshuurder die uit het goed zou worden gezet;
  • Het aanbod vanwege de derde moet door de verhuurder aan de handelshuurder kenbaar worden gemaakt, hetzij per aangetekend schrijven, hetzij per gerechtsdeurwaardersexploot en dit binnen de drie maanden na diens aanvraag tot huurhernieuwing;
  • In voormelde kennisgeving dient de verhuurder expliciet te vermelden dat de handelshuurder over een termijn van 30 dagen beschikt om een identiek aanbod te doen en dat de niet-naleving van de termijn tot gevolg heeft dat de huurder van zijn recht hiertoe vervallen is.

Opmerking: het is aan te raden dat de verhuurder een kopie van de voorwaardelijke overeenkomst met de betrokken derde overmaakt aan de zittende handelshuurder en dit opdat deze laatste het bod met de nodige kennis kan beoordelen. Alsdan worden latere discussies vermeden.

f) Afwezigheid van enig wettig belang in hoofde van de handelshuurder

Er is sprake van de afwezigheid van een wettig belang in hoofde van de handelshuurder die, gedurende de drie maanden die de verhuurder heeft om te antwoorden op de aanvraag tot huurhernieuwing, hetzij een soortgelijke handel is begonnen, hetzij beschikt over een ander onroerend goed (of een gedeelte ervan) in de onmiddellijke buurt, waarin hij zijn handelsuitbating zou kunnen voortzetten.

C. 3. De weigering van de hernieuwingsaanvraag zonder motief

Artikel 16, IV Handelshuurwet bepaalt dat de verhuurder steeds het recht heeft om de hernieuwing te weigeren, zonder dat hij daarvoor enige reden dient op te geven aan de handelshuurder.

ECHTER: in dit geval zal de verhuurder aan de handelshuurder een uitzettingsvergoeding gelijk aan drie jaar huur moeten betalen.

De handelshuurder kan daarbovenop nog aanspraak maken op een bijkomende schadevergoeding, indien de uitzettingsvergoeding ‘ontoereikend’ zou zijn.

Voor meer informatie omtrent de uitzettingsvergoeding, klik hier.

D. De reactie van de handelshuurder op de beslissing van de verhuurder

D.1. De verhuurder gaat akkoord met de huurhernieuwing, maar stelt andere voorwaarden voor

Als de handelshuurder met de tegenvoorwaarden van de verhuurder akkoord kan gaan, zal hij zijn akkoord ten aanzien van de verhuurder moeten bevestigen, hetzij per aangetekend schrijven, hetzij per gerechtsdeurwaardersexploot.

Gaat de handelshuurder daarentegen niet akkoord met de door de verhuurder geformuleerde tegenvoorwaarden, dan dient de handelshuurder zich – op straffe van verval – binnen de dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de rechter te wenden.

De handelshuurder dient binnen die termijn van dertig dagen de verhuurder ofwel te dagvaarden, ofwel op te roepen in verzoening, gevolgd door een dagvaarding indien geen verzoening kan bereikt worden.

Opgelet: de termijn van dertig dagen vangt aan vanaf de dag dat het aangetekend schrijven ter post werd afgegeven, ofwel vanaf de dag dat het gerechtsdeurwaardersexploot werd betekend.

Indien de handelshuurder de rechter heeft gevat en er discussie bestaat omtrent de huurprijs die voor de hernieuwde handelshuur van toepassing zal zijn, zal de huurprijs volgens artikel 8, tweede lid Handelshuurwet bepaald worden door de rechter en zulks ‘naar billijkheid’. Artikel 19 Handelshuurwet voorziet verder op welke wijze de rechter de huurprijs ‘naar billijkheid’ dient te bepalen.

Wat betreft de andere (betwiste) voorwaarden van de hernieuwde handelshuur, bepaalt de wet niet expliciet hoe de rechter hierover moet oordelen. Er kan worden teruggegrepen naar artikel 19 Handelshuurwet, hetwelk de rechter toelaat om ‘naar billijkheid’ te oordelen over alle bedingen die hem worden voorgelegd.

Artikel 20 in fine Handelshuurwet voorziet dat de handelshuurder dit “gerechtelijk contract” kan weigeren.

Dit betekent dat de handelshuurder afstand kan doen van zijn aanvraag tot huurhernieuwing en dit binnen de 15 dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, indien de gerechtelijk bepaalde voorwaarden voor hem niet aanvaardbaar zijn.

D.2. De verhuurder legt een hoger bod van een derde voor

De handelshuurder kan op verschillende manieren reageren:

a) De handelshuurder reageert niet binnen de dertig dagen

In voorkomend geval is de handelshuurder vervallen van zijn recht om een tegenaanbod te doen en zal de verhuurder de aanvraag tot huurhernieuwing weigeren.

De handelshuurder zal wel aanspraak maken op een uitzettingsvergoeding.

b) De handelshuurder betwist de geldigheid/oprechtheid van het aanbod

Het aanbod van de derde dient aan een aantal strenge geldigheidsvoorwaarden te voldoen.

Het is bijgevolg plausibel dat de betrokken derde de wettelijke voorwaarden niet allemaal (correct) heeft nageleefd. De handelshuurder kan dan de geldigheid van het aanbod van de derde op basis daarvan aanvechten.

Het aanbod kan eveneens ongeldig zijn, omdat de betrokken derde niet de vereiste bekwaamheid heeft om het bod uit te brengen.

Voorts is het mogelijk dat het aanbod niet oprecht is, hetgeen door de handelshuurder moet bewezen worden, vermits het aanbod van de derde vermoed wordt oprecht te zijn.

c) De huurder biedt een gelijke prijs onder dezelfde voorwaarden aan

In dit geval is artikel 21, lid 4 Handelshuurwet van toepassing, dat bepaalt dat de handelshuurder voorrang krijgt boven de betrokken derde.

De aanvraag tot huurhernieuwing zal vervolgens worden toegekend.

Opmerking: in deze hypothese is verder opbod door hetzij de derde, hetzij de handelshuurder, niet meer mogelijk.

d) De huurder biedt een gelijke prijs onder andere voorwaarden aan

In voorkomend geval is artikel 21, lid 5 Handelshuurwet toepasselijk. Eén der betrokken partijen zal de rechter van de situatie op de hoogte moeten brengen en dit mondeling of schriftelijk. De rechter zal vervolgens de partijen oproepen per gerechtsbrief.

De rechter hoort alle partijen en zal vervolgens beslissen aan welke partij, namelijk de derde of de zittende handelshuurder, voorrang moet gegeven worden.

Het criterium voor de rechter hierbij, is het belang van de verhuurder.

Let wel: indien de rechter tot de conclusie komt dat de voorwaarden van de handelshuurder opwegen tegen deze van de kwestige derde, zal hij voorrang moeten geven aan de zittende handelshuurder.

e) De huurder biedt een lagere prijs onder andere voorwaarden

De handelshuurder zal geen voorkeur genieten boven de betrokken derde, ook al zou het aanbod van de zittende handelshuurder – globaal gezien – gunstiger zijn voor de verhuurder.

D.3. De verhuurder roept een grove tekortkoming in

Deze aantijging kan door de handelshuurder in rechte aangevochten worden en dit – op straffe van verval – binnen de dertig dagen na het eerste antwoord vanwege de verhuurder.

D.4. Andere redenen tot weigering van de huurhernieuwing

Ofschoon de Handelshuurwet zulks niet uitdrukkelijk voorziet, kan de handelshuurder – volgens vaststaande Cassatierechtspraak – ook de andere redenen tot weigering van de huurhernieuwingsaanvraag, aanvechten.

Vermits de wet evenmin bepaalt binnen welke tijdspanne de handelshuurder de weigering dient aan te vechten en er hieromtrent in de rechtsleer discussie bestaat, is het aangewezen dat de handelshuurder binnen de termijn van dertig dagen vanaf het antwoord van de verhuurder, actie neemt.

Opgelet: er zijn grenzen aan de mogelijkheid van de handelshuurder om de weigeringsgrond te betwisten. De weigeringsbeslissing vanwege de verhuurder zal enkel voor betwisting vatbaar zijn, indien de door de verhuurder ingeroepen reden hetzij niet oprecht lijkt te zijn, hetzij bedrieglijk, hetzij alle ernst mist.

E. Wat indien de reden tot weigering ongegrond wordt verklaard?

Wanneer de door de verhuurder ingeroepen weigeringsgrond als ongegrond wordt beschouwd, voorziet artikel 24 Handelshuurwet in een bijkomende gunst ten voordele van de verhuurder.

Het volgende onderscheid moet worden gemaakt:

E.1. De termijn van drie maanden is nog niet verstreken

Zolang de termijn van drie maanden binnen dewelke de verhuurder op de aanvraag tot huurhernieuwing vanwege de handelshuurder kan reageren, niet verstreken is, kan de verhuurder nog steeds een andere reden tot weigering inroepen

E.2. De termijn van drie maanden is verstreken

In geval de rechter de reden tot weigering van de huurhernieuwingsaanvraag ongegrond heeft verklaard en de termijn van drie maanden binnen dewelke de verhuurder op de huurhernieuwingsaanvraag kon reageren, verstreken is, wordt de handelshuur – in principe – ten behoeve van de handelshuurder hernieuwd.

Echter: artikel 24 Handelshuurwet kent de verhuurder de mogelijkheid toe om vooralsnog nieuwe voorwaarden voor te stellen, dan wel om zich te beroepen op het aanbod van een derde.

De verhuurder dient zijn nieuwe voorwaarden of het door een derde geformuleerde aanbod dan wel aan de handelshuurder ter kennis te brengen, binnen de maand te rekenen vanaf de betekening van het eindvonnis.

Uitzonderingen op de toepassing van artikel 24 Handelshuurwet:

  • De reden tot weigering die ongegrond werd verklaard, betrof het aanbod van een derde;
  • De verhuurder had de huurhernieuwingsaanvraag aanvaard, doch tegenvoorwaarden geformuleerd, die door de rechter ongegrond werden verklaard.

Handelshuur topics

Sorry, er zijn geen navigatie items gevonden


Gids startpagina

Kantoren

Gent

Brugsevaart 32

9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23

Antwerpen

Brusselstraat 51

2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72

Brussel

Koloniënstraat 11

1000 Brussel

+32 (0)2 669 09 14