1. Beëindiging bij onderling akkoord
Het staat partijen vrij om te allen tijde bij onderling akkoord vervroegd een einde te stellen aan hun handelshuurovereenkomst, op voorwaarde dat zij de strenge pleegvormen van artikel 3, vierde lid van de Handelshuurwet respecteren.
Deze pleegvormen bestaan erin – op straffe van nietigheid – dat de partijen hun akkoord dienaangaande laten vaststellen hetzij bij authentieke akte, hetzij bij een verklaring afgelegd voor de vrederechter.
Het gaat evenwel om een relatieve nietigheid, waaraan derhalve kan verzaakt worden.
Praktijkvoorbeeld: Zo oordeelde het Hof van Cassatie in een arrest van 27 mei 1983 dat er sprake was van verzaking aan de nietigheidssanctie, nu het akkoord van partijen met de vervroegde beëindiging bleek uit de vrijwillige uitvoering van de beëindigingsovereenkomst, vermits de huurder het onroerend goed vrijwillig had verlaten en de sleutels aan de verhuurder overhandigd had, zonder enig protest van de verhuurder, die daarenboven de inboedel van de huurder had overgenomen.
2. Vervroegde opzegging door de huurder
De huurder heeft blijkens artikel 3, derde lid Handelshuurwet het recht om bij het verstrijken van elke driejarige periode, de lopende handelshuur vervroegd te beëindigen, mits inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden.
De huurder hoeft voor diens opzegging geen enkele reden aan te geven.
3. Vervroegde opzegging door de verhuurder
De Handelshuurwet voorziet in artikel 3, vijfde lid dat de verhuurder de handelshuurovereenkomst vervroegd kan beëindigen door opzegging, doch dit mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. De opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst voorzien zijn.
b. De vervroegde beëindiging door opzegging door de verhuurder is slechts mogelijk om welbepaalde redenen, zoals bijvoorbeeld:
- Om zelf handel te drijven in het kwestige onroerend goed;
- Om handel te laten drijven door hetzij de echtgenoot van de verhuurder, hetzij door de afstammelingen, de aangenomen kinderen en de bloedverwanten in opgaande lijn van de verhuurder en diens echtgenote;
- Om handel te laten drijven door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die minstens drie vierde van het kapitaal bezitten, in de door de wet beschreven betrekking van bloed- of aanverwantschap, ofwel adoptieve verwantschap staan tot de verhuurder of diens echtgenote.
Opmerking: worden als personenvennootschappen beschouwd: de VOF, de COMM.V., de BVBA, de CV en de CVA.
c. Tot slot dient de verhuurder de opzegging te betekenen bij een ter post aangetekende brief of bij een gerechtsdeurwaardersexploot en dit ten minste één jaar vooraf.
De opzegging dient precies de reden te omschrijven, zodat de rechter – bij eventuele betwisting – kan nagaan of de opzegging is geschied met respect voor de wettelijke voorwaarden zoals hierboven opgesomd.
Is de verhuurder vergoeding verschuldigd aan de huurder?
In dit verband is artikel 26 Handelshuurwet belangrijk, hetwelk bepaalt dat de verhuurder die in toepassing van artikel 3, vijfde lid Handelshuur de huur vóór de vervaldag beëindigt, eventueel een vergoeding verschuldigd is, in de gevallen en volgens de modaliteiten van de artikelen 25 en 27 Handelshuurwet.
Zo voorziet artikel 25, 3° Handelshuurwet bijvoorbeeld dat de handel die ‘daadwerkelijk’ door de verhuurder wordt gedreven, gedurende 2 jaar moet worden uitgeoefend en dit op straffe van een vergoeding van 3 jaar huur (of van een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade te vergoeden) aan de handelshuurder.
