Principes in verband met de duur
1. Minimumduur van 9 jaar
Uit de tekst van artikel 3 van de Handelshuurwet blijkt dat de handelshuur voor een duurtijd van minstens negen jaar dient te worden afgesloten.
Dit is logisch, vermits de huurder alsdan de mogelijkheid krijgt om zijn zaken te ontwikkelen en eventuele investeringen af te schrijven.
De duurtijd van de negen jaar begint te lopen vanaf de dag van de ‘werkelijke intrede’ en niet vanaf de datum van ondertekening van de handelshuurovereenkomst of de contractuele aanvangsdatum.
Opmerking: de handelshuurovereenkomst eindigt na verloop van de (bepaalde) termijn, zonder dat een opzegging dient te worden gegeven door één der partijen.
Wat in geval van een handelshuurovereenkomst die voor minder dan negen jaar werd afgesloten?
Dergelijke handelshuurovereenkomst is alleszins niet nietig. De duurtijd wordt gewoon verlengd tot de negen jaar bereikt zijn.
Hetzelfde geldt voor overeenkomsten waarin geen duurtijd werd bepaald, alsook voor mondelinge handelshuurovereenkomsten.
Echter: hoewel de huurovereenkomst op zich niet nietig is, heeft de handelshuurder evenwel het recht om de nietigheid van de clausule die een kortere duurtijd bepaalt, in te roepen.
Wat in geval van huurhernieuwing?
Een handelshuurder heeft in principe recht op 3 huurhernieuwingen van telkens 9 jaar.
Het is daarnaast mogelijk dat de hernieuwde huur wordt afgesloten voor een kortere periode dan negen jaar (of korter dan de oorspronkelijk vastgelegde huurtijd), op voorwaarde dat het akkoord tussen partijen wordt vastgelegd, hetzij in een authentieke akte, hetzij in een verklaring voor de vrederechter.
Wat indien de duur van de handelshuur negen jaar overschrijdt?
Handelshuurovereenkomsten die worden afgesloten voor een langere periode dan negen jaar, zijn perfect mogelijk. Dergelijke overeenkomsten dienen evenwel bij notariële akte te worden vastgelegd, nu deze – met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden – moeten worden overgeschreven in de betrokken registers van het hypotheekkantoor.
Opmerking: het al dan niet naleven van deze formaliteit doet geen afbreuk aan de geldigheid van de handelshuurovereenkomst tussen de partijen zelf.
2. Woonruimte en bijlokalen
Artikel 4 van de Handelshuurwet breidt de verplichte duurtijd van minstens negen jaar, dewelke geldt voor de lokalen die rechtstreeks voor de handel bestemd zijn, uit tot bepaalde andere plaatsen, namelijk de lokalen waar de huurder woont en de bijlokalen, nodig voor de uitoefening van de handel.
Het komt vaak voor dat dezelfde verhuurder, naast de eigenlijke handelslokalen, ook nog woonruimte verhuurt die van hetzelfde gebouwencomplex deel uitmaakt. In dit geval geldt de minimumtermijn van negen jaar ook voor de verhuurde woonruimte, op voorwaarde dat de volgende drie cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:
- Zowel de handelslokalen als de woonruimte worden verhuurd door één en dezelfde persoon;
- Alle verhuurde lokalen maken deel uit van hetzelfde gebouwencomplex;
- De handelaar huurt beide lokalen en woont in de gehuurde woonruimte.
Praktijkgeval: een eigenaar-verhuurder verhuurt zijn twee aanpalende (maar gescheiden) gebouwen aan dezelfde huurder-handelaar. In dit geval werd geoordeeld dat niet aan de voorwaarden voldaan was en dat de huur van de woning een andere duurtijd kon hebben, nu deze huur niet onder de Handelshuurwet valt.
De verhuring van de voor de handel nodige bijlokalen daarentegen, is niet onderworpen aan bijkomende voorwaarden.
Het is zelfs niet vereist dat de bijlokalen gelegen zijn in hetzelfde gebouwencomplex als de hoofdlokalen.
Opmerking: artikel 4 Handelshuurwet spreekt van ‘lokalen’, hetgeen in principe veronderstelt dat het om ‘gebouwen’ gaat, zodat niet-bebouwde gronden niet onder de toepassing van artikel 4 Handelshuurwet kunnen vallen.
Het Hof van Cassatie was nochtans een andere mening toegedaan. In een arrest van 19 maart 1971 oordeelde het Hof dat de braakliggende gronden waarop een garagist oude wrakken herbergt, wel onder de toepassing van artikel 4 Handelshuurwet vallen.
Wat in geval van onderverhuring?
Een overeenkomst van onderverhuring geldt tevens voor een minimumduur van negen jaar, uiteraard op voorwaarde dat deze overeenkomst onder de toepassing van de Handelshuurwet valt.
Opgelet: de onderhuur kan onder geen enkel beding worden aangegaan voor een periode die de looptijd van de hoofdhuur te boven gaat! Dit wordt uitdrukkelijk bepaald in artikel 3, tweede lid Handelshuurwet.
