Vernietiging wegens benadeling
Benadeling is de rechtsfiguur dewelke gehanteerd kan worden om de vernietiging van een koopovereenkomst te vorderen.
Deze koopvernietigende benadeling wordt in het burgerlijk wetboek behandeld onder afdeling II “VERNIETIGING VAN DE KOOP UIT HOOFDE VAN BENADELING” in het hoofdstuk vernietiging en ontbinding van de koop.
In het bijzonder van belang is art. 1674 van het burgerlijk wetboek:
Art. 1674. Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken.
Vanwaar deze zeven twaalfden? De oorsprong is terug te leiden tot het Romeins recht. Keizer Justinianus was in grote mate bezorgd om de belastingsinkomsten. Wanneer grond voor een té lage prijs van de hand gedaan wordt, liep het keizerrijk inkomsten mis. Daarom werd uitgevaardigd dat wanneer de verkoper (zijnde in hoofdzaak arme boeren) voor meer dan de helft (7/12den) benadeeld werd, de koop vernietigd zou worden.
Het grote nadeel aan deze bepaling was dat de rechter gebonden is aan dit breukdeel. Een kleinere benadeling zou onder deze bepaling géén nietigheid kunnen teweeg brengen.
Gekwalificeerde benadeling
De rechtsleer en rechtspraak hebben getracht hieraan te remediëren door het invoeren van het begrip “gekwalificeerde benadeling”. Verschillende rechtsgronden worden als basis aangevoerd, waaronder de ongeoorloofde oorzaak en de goede trouw die vereist wordt bij het aangaan van verbintenissen.
Wat is de sanctie die aan deze gekwalificeerde benadeling verbonden is? Dit zal afhankelijk zijn van de rechtsgrond die weerhouden wordt. Het zal in hoofdzaak gaan om de gehele of gedeeltelijke vernietiging van de koop met een vergoeding voor de schade.
