Niet revolutionair voor de vastgoedprofessional
Hoewel het niet revolutionair genoemd mag worden, veroorzaakte het recente arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen (16 december 2016) ongerustheid bij vele vastgoedprofessionals.
De discussie is echter niet nieuw. Veel geschillen vinden hun oorsprong in een onduidelijkheid bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het consensualisme staat op gespannen voet met de toenemende formaliteiten en informatieverplichtingen die de aankoop van vastgoed vergezellen.
Een eerder arrest van het Hof te Antwerpen had toepassing gemaakt van art. 17 van de Wet van 11 maart 2003 (thans art. XII.16 WER). Op 24 januari 2011 (A.R. 2009/AR/461, onuitg.) had het Hof namelijk reeds bevestigd dat e-mails geen rechten doen ontstaan of kunnen overdragen ten aanzien van onroerende zaken. Het was maar een kwestie van tijd voor het Hof de sprong zou maken naar de uitsluiting van e-mails als begin van bewijs door geschrift (wat eerder al gebeurd was met de sms).
Arresten van het Hof van Beroep te Brussel op 23 juni 2011 (TBO 2013, 180) en 18 november 2011 (TBO 2013, 185) hebben het sluiten van een onderhandse overeenkomst zelfs al als substantiële voorwaarde gesteld. In zekere zin gingen deze arresten toen al verder dan het e-mailarrest van het Hof te Antwerpen. Immers, de wilsovereenstemming zelf wordt (althans zo lijkt het in Brussel) verhinderd. Deze arresten kregen echter weinig bijval, omdat ze ingaan tegen de principes van het Burgerlijk Wetboek.
Naar meer en meer formalisme
Het arrest van het Hof te Antwerpen doet de belangrijke vraag wel opnieuw rijzen. Kan een vastgoedovereenkomst nog wel op informele wijze gesloten worden?
De bezwaren zijn zo groot geworden dat de vraag ontkennend beantwoord moet worden. De formalismen die wegen op de vastgoedovereenkomst zijn talrijk, zodat enkel een sluitende overeenkomst die voldoet aan alle wettelijke voorwaarden ten zeerste aan te raden is.
Zonder exhaustief te zijn, kan gewezen worden op volgende aandachtspunten:
1. Art. 1418 BW, zijn de kopers getrouwd dan kan de overeenkomst gesloten door de ene nietig verklaard worden op initiatief van de andere.
De makelaar heeft zelfs de verplichting om als professional na te gaan of de beoogde overeenkomst geldig gesloten kan worden (B. TILLEMAN, E. DURSIN, E. TERRYN, C. HEEB en P.-J. NAEYAERT, “Bijzondere overeenkomsten: Tussenpersonen (1999-2009)”, TPR 2010, 866).
2. Het bodemdecreet is ondertussen goed ingeburgerd en is het schoolvoorbeeld van het formalisme dat de Wetgever de verkoper oplegt.
Artikel 101 Bodemdecreet bepaalt:
“§1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver.”
Artikel 116 Bodemdecreet stipuleert dan vervolgens:
Ҥ1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I.
De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden: (…).”
Het voormelde arrest steunt zich ook op art. 101 en 106 Bodemdecreet om aan te voeren dat de aankoop van vastgoed een formeel contract is geworden.
3. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dan weer legt zowel voorwaarden op aan de tekoopstelling zelf, als aan de onderhandse overeenkomst (art. 5.2.5. en 5.2.6. VCRO).
De reactie van minister DE CROO doet dan ook van weinig kennis getuigen wanneer hij stelt de wettelijke bezwaren weg te werken om de elektronische bewijsmiddelen terug toe te laten. De weg naar het formalisme lijkt niet te stuiten en ook de wetgevende initiatieven zullen meer en meer die kant opgaan.
Praktisch belang?
Vanuit praktisch oogpunt is het op dit moment ten zeerste af te raden nog te volstaan met louter digitale bewijsstukken (sms, e-mail, whatsapp en facebook berichten, …).
Hoewel het Hof van Beroep te Gent de deur heeft opengehouden om dergelijk bewijs te hanteren, door middel van het zogeheten begin van bewijs door geschrift, wordt de kans op een erkenning van de koop opnieuw kleiner. In het SMS-arrest had het Hof te Gent namelijk ook geen koop weerhouden zoals we in dit artikel uitvoerig hebben geanalyseerd. In Antwerpen wordt een SMS zelfs helemaal niet als begin van bewijs door geschrift aanvaard.
De verkopers zullen zich dan noodzakelijkerwijze moeten richten op andere rechtsgronden en enkel maar om hun schade vergoed te zien. In het licht van de huidige stand van rechtspraak zal het desbetreffende onroerend goed opnieuw op de markt moeten komen, en zal de commissie nog niet verworven zijn. In tussentijd kunnen er bovendien twijfels rijzen op fiscaal vlak en kan er zelfs sprake zijn van een driehoeksverkoop met zeer zware gevolgen.
De taak van de vastgoedprofessional is zonder enige twijfel hier op te anticiperen en te zorgen dat de klant, de verkoper, zijn verkoop niet gedwarsboomd ziet. In het licht van al deze arresten zal de aansprakelijkheid van de makelaar meer dan ooit de kop op duiken als er zich problemen stellen.
Daarnaast stelt zich de vraag of een digitaal bod nog wel een geldig bod vormt. In het bijzonder vormt deze rechtspraak een probleem wanneer het bod contractueel als grondslag voor de totstandkoming van de commissie is bepaald.
In ons volgende seminarie vastgoedrecht zullen we in detail bekijken hoe U zich als makelaar aan deze nieuwe rechtspraak moet conformeren.
