Vrijwaring bij dubbele verkoop
De vrijwaring voor uitwinning is een absoluut gevolg van de verkoop van een onroerend goed.
Dit arrest illustreert het belang en de werking van de vrijwaring tegen uitwinning.
Feiten
De feiten waren als volgt, de verkopers gelasten makelaar D. met de verkoop van een woning voor de prijs van 2.650.000 EUR. Op 12 mei komen de eisers in cassatie ter plaatse samen met de makelaar en de verkopers. Op 13 mei verzoeken de geïnteresseerde kopers om een optie toe te kennen voor de duur van 2 maanden voor de prijs van 75.000 EUR. De verkopers gaan daarop niet in.
Op 13 mei bezichtigt het echtpaar H. eveneens de woning, waarna zij de volgende dag nog 2 maal ter plaatse komen.
Op 14 mei bevestigt de makelaar zowel aan de verkopers, als aan de eisers in cassatie, dat laatstgenoemde de mogelijkheid krijgen binnen een termijn van 24u hun bod af te stemmen op elk schriftelijk vast bod en aldus voorrang zullen krijgen bij de toewijzing.
Op 15 mei wordt door het echtpaar H. een vast bod gedaan, dat door de verkopers op dezelfde dag wordt aanvaard. Makelaar D. had intussen evenwel op dezelfde dag reeds telefonisch het bod ter kennis gegeven aan de eisers in cassatie.
Op 16 mei berichten de eisers in cassatie dat zij ingaan op het bod als volgt:
“Verwijzend naar uw brief van 14 mei en naar onze telefoongesprekken, heb ik de eer u mee te delen dat ik akkoord ga met het bod voor de verkoop van de eigendom gelegen te …, …laan …, van de heer en mevrouw I. tegen de prijs van 2.650.000 euro. De verkoop is dus voltrokken. Kunt u me de naam van de notaris van de verkopers meedelen zodat ik zijn naam aan mijn notaris kan doorgeven”
Echter, gezien de aanvaarding van het bod, gaan de verkopers reeds op 17 mei over tot ondertekening van een voorlopige overeenkomst met het echtpaar H.
Aangezien de eisers in cassatie zich daarmee niet konden verzoenen hebben zij, na een uitwisseling van brieven, de zaak via een eenzijdig verzoekschrift bij de voorzitter van eerste aanleg te Brussel en, terzelfder tijd, bij de rechter in kort geding aanhangig gemaakt teneinde de verkopers te verbieden de litigieuze eigendom aan eender wie te verkopen, op straffe van een dwangsom van 500.000 euro. De voorzitter van de rechtbank heeft hun vordering toegewezen door de respectieve beschikkingen van 2 juni en 10 december 2004, waarbij de beschikking in kort geding achteraf is gewijzigd door het arrest van het hof van 11 augustus 2005.
De akte van verkoop van het goed tussen de verkopers en het echtpaar H. is ondertekend op 10 oktober en is de volgende dag overgeschreven in het kantoor van bewaring der hypotheken.
De eisers hadden echter intussen, op 6 september 2004, de registratierechten betreffende de verkoop van de eigendom in de … laan betaald en hebben de brief van 16 mei waarin zij de verbintenis om het goed voor 2.650.000,00 euro te kopen, doen registreren.
Vordering tot schadevergoeding uit vrijwaring tegen uitwinning
Aangezien de eigendom intussen aan echtpaar H. werd verkocht, voorzagen de eisers zich in een vordering tegen de verkopers wegens vrijwaring tegen uitwinning en een daaraan gekoppelde schadevergoeding van 1.500.000,00 EUR o.a. uit hoofde van de waardevermeerdering die het pand zou ondergaan zijn.
Na vastgesteld te hebben dat er weldegelijk een verbintenis tot stand kwam tussen de eisers en de verkopers, en dat de verkopers een fout begingen, weigert het Hof van Beroep echter de vrijwaring voor uitwinning toe te passen.
Het Hof overweegt dat “de [eisers] de [verweerders] in dit geval echter niet kunnen verwijten dat zij hen hebben “beroofd” van het litigieuze pand, op grond dat zij het recht van voorrang dat zij hun hadden toegekend niet hebben geëerbiedigd, omdat de [eisers], op het ogenblik dat de [verweerders] het goed definitief hebben verkocht aan het echtpaar H., […] op rechtsgeldige wijze wel de kopers maar nog niet de eigenaars van dat goed waren; dat, hoewel niet betwist wordt dat de voorlopige koopovereenkomst die het echtpaar H. op 17 mei 2004 ondertekend heeft, de voorwaarden van hun koopaanbod van 15 mei 2004 weergeeft en dat de [eisers], zoals hierboven is gezegd, hun bod aan die voorwaarden hebben aangepast door ze over te nemen, immers was overeengekomen dat het eigendomsrecht pas zou worden overgedragen op het ogenblik dat de authentieke akte verleden werd, wat pas op 17 januari 2005 zou geschieden; dat, aangezien de [eisers] niet zijn uitgewonnen in de zin van de artikelen 1603 en 1625 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, zij niet de in artikel 1633 van dat wetboek bepaalde vergoeding kunnen vorderen.”
Vrijwaring tegen uitwinning ook bij uitstel van eigendomsoverdracht
Het Hof van Cassatie verbreekt deze beslissing met volgende overwegingen:
“Vrijwaring tegen uitwinning, die een gevolg is van de verkoop, is niet uitgesloten bij uitstel van overdracht van de eigendom van de zaak.”
Aldus neemt het Hof duidelijk standpunt in, dat de uitstel van eigendomsoverdracht geen gevolgen kan hebben op de vrijwaring tegen uitwinning die voortvloeit uit een tot stand gekomen verkoop.
Tenslotte had de makelaar in Cassatie nog aangevoerd dat een terechte beslissing was genomen door te stellen dat er geen vrijwaring voor uitwinning was, aangezien de verbintenis t.a.v. de eisers geen eenzijdige koopbelofte uitmaakte, maar een recht van voorrang. Het Hof van Cassatie antwoordt hierop dat de grief geen middel kan uitmaken, aangezien het Hof van Beroep heeft besloten dat er weldegelijk een verkoop tot stand kwam overeenkomstig art. 1583 BW.
Tekst van het arrest
Hieronder treft U de link voor het volledige arrest:
