Schadevergoeding wegens ernstige stedenbouwkundige overtredingen
Een koppel stelt 2 appartementen in mede-eigendom te koop. Het betreft enerzijds het gelijkvloers en de eerste verdieping en anderzijds de tweede verdieping.
Een koper wordt gevonden en bij de notariële akte verklaren de verkopers d.m.v. de gebruikelijke standaardformulering dat er bij hun weten geen stedenbouwkundige overtredingen zijn.
Er worden echter ernstige bouwinbreuken vastgesteld na de verkoop:
– De bouwdiepte van het gelijkvloers en de eerste verdieping zou niet-conform zijn;
– Het tuinhuis zou niet vergund zijn.
De kopers beginnen een procedure tegen de verkopers met een eis tot schadevergoeding.
De rechtbank stelt vervolgens een deskundige aan om de stedenbouwkundige overtredingen vast te stellen en de eventuele minderwaarden en mindergenot omwille van de uitvoering van aanpassingswerken te bepalen.
Kennis van het gebrek
Na het deskundig verslag worden de verkopers veroordeeld tot een bedrag van 24.990,00 EUR, alsook de gedingkosten.
De verkopers laten het hier niet bij en beslissen hoger beroep in te stellen.
Het Hof oordeelt echter, net als het eerste vonnis, dat het voor de kopers om een verborgen gebrek gaat. Het feit dat het goed werd verkocht in toestand waarin het zich bevond en dat de kopers zich lieten bijstaan door een notaris verandert daar niets aan.
Verder wordt aangenomen dat de verkopers het gebrek kenden. Uit de stukken van het dossier leidt het hof af dat de verkopers de bouwovertreding zelf pleegden. Deze kennis is ook noodzakelijk, omdat zodus de in de verkoopsakte opgenomen exoneratieclausule buiten toepassing gelaten zou kunnen worden.
Geen informatieverplichting voor de kopers
Tenslotte bevestigt het arrest nog dat er voor de kopers geen informatieverplichting bestond. Door de inhoud van de notariële akte mochten zij erop vertrouwen dat het pand niet was belast met een stedenbouwkundige overtreding.
Integrale schadevergoeding
De kopers hebben bij een verborgen gebrek de keuze tot vernietiging of de zaak te behouden en de schade vergoed te zien. In casu verkozen de kopers de verkochte appartementen te behouden. Aldus werden de verkopers veroordeeld tot integrale schadevergoeding.
Vooreerst bestond deze schadevergoeding uit de door de deskundige begrote minderwaarde. Het Hof preciseert nog dat er geen rekening kan gehouden worden met:
– het feit dat de niet-vergunde delen nog niet werden afgebroken;
– de eventuele waardevermeerdering van het onroerend goed;
– de datum van de oprichting van de niet-vergunde constructies.
Ook de kosten van afbraak en aanpassingswerken t.b.v. 7.665,00 EUR exclusief BTW werden ten laste van de verkopers gelegd.
Ten slotte zijn de verkopers ook gehouden tot vergoeding van de kosten van het door de kopers ingediende regularisatiedossier voor een bedrag van 5.000,00 EUR.